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Leasing immobiliare, di cosa si tratta e come funziona

La legge di Stabilità ha esteso il leasing immobiliare alle persone fisiche. Le nuove norme si applicano dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Secondo quanto stabilito, con il contratto di leasing immobiliare la banca o l’intermediario si obbligano ad acquistare o far costruire l’immobile, su scelta e indicazione del soggetto utilizzatore, a disposizione del quale l’immobile è posto per un dato tempo e verso un corrispettivo che deve tener conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito. Vediamo, come riportato da Casa e Clima, cosa dice la disciplina civilistica e fiscale per la locazione finanziaria di immobili adibiti ad uso abitativo.

Divieto di azione revocatoria fallimentare

All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing immobiliare si applica il divieto di azione revocatoria fallimentare (ai sensi dell’articolo 67, comma 3, lettera a) l.fall.).

Leasing immobiliare, di cosa si tratta e come funziona — idealista/news

Le conseguenze della risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore

In tal caso il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotte alcune somme. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Obblighi di trasparenza e pubblicità

Sono previsti specifici obblighi di trasparenza e pubblicità per le attività di vendita e ricollocazione del bene. E’ possibile chiedere la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo, con proroga automatica del contratto per il corrispondente periodo; il beneficio della sospensione è subordinato a specifici eventi intervenuti successivamente alla stipula del contratto, in particolare la cessazione del rapporto di lavoro subordinato.

Leasing immobiliare, di cosa si tratta e come funziona — idealista/news

Le modalità di ripresa dei pagamenti al termine della sospensione

La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive. Si consente all’intermediario, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto.

La disciplina fiscale

Sono deducibili a fini Irpef nella misura del 19% i seguenti costi, relativi al contratto di locazione finanziaria: si tratta dei canoni e dei relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, nonché del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, ove le spese siano sostenute da giovani di età inferiore a 35 anni, con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria e non titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. La detrazione spetta alle medesime condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l’abitazione principale.

Per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni, ferme restando le altre condizioni richieste con le norme in esame, l’importo massimo detraibile a fini Irpef è dimezzato: al massimo 4.000 euro per i canoni e 10.000 euro per il costo di acquisto.

Leasing immobiliare, di cosa si tratta e come funziona — idealista/news

Le agevolazioni relative all’imposta di registro

Si assoggettano ad imposta di registro in misura proporzionale anche le cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto gli immobili ad uso abitativo (quindi non solo ad uso strumentale), ancorché assoggettati a Iva.

L’imposta si applica nella misura dell’1,5% per gli atti di trasferimento, nei confronti di banche ed intermediari che esercitano attività di leasing finanziario, di abitazioni non di lusso, acquisite in locazione finanziaria a specifiche condizioni (ovvero a quelle previste anche per le agevolazioni sull’acquisto della prima casa).

L’aliquota dell’imposta di registro è pari all’1,5% – e non del 4% come previsto per le cessioni di leasing di beni strumentali – sugli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria relativi a immobili “non di lusso”, nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le stesse condizioni richieste per le agevolazioni (sempre ai fini delle imposte di registro) per l’acquisto della prima casa, ancorché assoggettati a Iva. Fuori da tali condizioni, gli atti relativi a cessioni di leasing sono soggette a imposta nella misura piena del 9%.

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